В гостях у программы «Утро в Петербурге» Владислав Воронков, юрист.
Людмила Ширяева, ведущая: Как жильцам защитить свои права, если собственники бизнеса нарушают правила добрососедства?
Николай Растворцев, ведущий: Так недавно в Приморском районе жители улицы Ильюшина выиграли суд и доказали, что владельцы стоматологии самовольно заняли общую землю.
Людмила Ширяева, ведущая: Сейчас в Петербурге жители 12,5 тысяч домов владеют придомовой территорией на правах хозяев. И почти везде есть маленькие магазинчики, аптеки, мастерские. При этом за аренду платят единицы.
Николай Растворцев, ведущий: Что говорит закон? Кто и как вправе требовать компенсацию за занятые метры? Обсудим с юристом в нашей студии.
Людмила Ширяева, ведущая: Вот если говорить о том, что вот эти соседи-бизнесмены должны платить за территорию, что имеется в виду? Это внутренняя часть дома или это что-то снаружи?
Владислав Воронков, юрист: Права собственников нежилых помещений, в которых они организовали свой бизнес, у них точно такие же, как у собственников всех остальных помещений в доме. То есть все права в жилищном кодексе предусмотрены, они равны. И соблюсти права одной части собственников другой частью – это обязательно одно из требований жилищного законодательства. Поэтому любой бизнес, находящийся на первых этажах в нежилых помещениях, должен руководствоваться не только целью извлечения прибыли, но и также правами, которые должны быть соблюдены.
Людмила Ширяева, ведущая: То есть абсолютно равны все?
Николай Растворцев, ведущий: А вот если жильцы, например, решили сдавать в аренду цокольный этаж, как бы подразумевая, что какая-то доля или какая-то часть дома им вроде как принадлежит.
Владислав Воронков, юрист: Звучит немножко странно, на самом деле жители одного подъезда решили брать аренду с жителей другого подъезда. Бизнес выглядит приблизительно так же. Единственное, что в Российской Федерации с 2005 года вступил в силу жилищный кодекс, и очень многие нежилые помещения до 2005 года были именно таким образом реализованы: обустроены отдельные выходы, крыльцо, которое выходит на земельный участок. Земельные участки в Санкт-Петербурге под многоквартирными домами оформлены практически всем. Дома имеют свой земельный участок. У кого-то он больше, у кого-то меньше, у кого-то есть палисадник, у кого-то, как говорят, под обрез фундамента, то есть около метра от дома. Крыльцо, выходящее на фасадную часть здания, ничем не отличается от крыльца из нашей парадной. То есть это общее имущество многоквартирного дома. Но все помещения до жилищного кодекса, которые были таким образом переведены и реализованы в бизнес на первых этажах, должны просто привести в соответствие пользованию земельным участком. И они точно такие же владельцы земельных участков.
Людмила Ширяева, ведущая: Была эта история, мы с неё начали, про жильцов дома на улице Ильюшина, которые как раз выиграли у стоматологии. Допустим, стоматология работает, она платит аренду. Чтобы жильцам не выгонять этот бизнес, как им правильно оформить взаимоотношение с этим клочком земли, который стоматология как бы себе забрала незаконно? Открывать ИП? Каким образом получать вообще деньги за сдачу в аренду этого земельного участка? В каких отношениях быть с этой стоматологией?
Владислав Воронков, юрист: Тогда наш разговор делим на две части. Первое, когда совершенно легально собственник нежилого помещения пользуется земельным участком и им распоряжается. Он точно такой же владелец, как владельцы квартир, также оплачивает, также обслуживается этот земельный участок. Второй вариант, когда построена незаконно самовольная постройка в том числе с крыльцом. Здесь два варианта решения. Первое – легализовать через органы местного самоуправления.
Людмила Ширяева, ведущая: Это сами стоматологии должны реализовать?
Владислав Воронков, юрист: Собственник помещения, конечно же. Стоматология, магазины, библиотека, аптека – нас это не интересует. Это собственник помещения, он должен легализовать через администрацию районов, межведомственная комиссия, предоставить проект, получить согласие всех собственников на общем собрании. И тем самым он будет пользоваться, как и все остальные.
Людмила Ширяева, ведущая: Он будет и оплачивать тогда, получается, коммунальные услуги.
Владислав Воронков, юрист: И он и так оплачивает коммунальные и жилищные услуги.
Людмила Ширяева, ведущая: Я так поняла, что он ничего не оплачивал, потому что он незаконно захватил эту территорию.
Владислав Воронков, юрист: Потому что незаконно, всё правильно, это самый главный момент, который был как раз в вашем примере.
Людмила Ширяева, ведущая: Всё, а теперь его обязали.
Владислав Воронков, юрист: Это незаконная постройка. И с этой незаконной постройки остальные жители дома говорят, слушайте, она незаконна, так давайте на этом заработаем. Давайте мы будем выставлять им арендные платежи. То есть одни нарушают закон, а другие решили в рамках этого нарушения закона извлечь из этого прибыль. В самом деле получить выгоду от сдачи общего имущества можно. Это разрешает Жилищный кодекс. Собственники принимают решение, какую часть общего имущества многоквартирного дома они будут сдавать. Будь то земельный участок, часть фасада для размещения вывески, рекламы.
Людмила Ширяева, ведущая: Подвал для хранения каких-то вещей.
Владислав Воронков, юрист: Да, но при одном условии, если это не нарушает права всех остальных собственников, живущих в этом доме. Поэтому проводим общее собрание, две трети голосов на общем собрании, принимается решение, как мы будем и за какие деньги сдавать, на какой срок заключаем договор.
Людмила Ширяева, ведущая: А если нарушают права собственников, то что тогда делать?
Владислав Воронков, юрист: Здесь уже надзорные органы должны работать. Либо это Государственная жилищная инспекция, которая защищает жилищные права граждан, либо сами граждане уже через суд с помощью своего государственного органа.
Людмила Ширяева, ведущая: А несогласные граждане обращаются?
Владислав Воронков, юрист: Конечно, это же их собственность. В городе Санкт-Петербурге практически нет домов в собственности, так же, как и во всей Российской Федерации. Очень мало домов осталось в собственности.
Николай Растворцев, ведущий: Это может быть какое-то подозрение одного жильца? Это активные граждане, которые есть в доме? Он тоже должен собрать собрание, чтобы инициировать проверку.
Владислав Воронков, юрист: Он может быть инициатором собрания, либо группа собственников может быть инициатором. Даже управляющая организация и ТСЖ могут быть инициаторами собрания. Но собрание собственников, именно они принимают решение.
Николай Растворцев, ведущий: Если предприниматели добропорядочные, куда должны идти эти средства?
Людмила Ширяева, ведущая: Как жильцам контролировать распределение этого?
Владислав Воронков, юрист: Жилищный кодекс предусматривает, что эти деньги идут на нужды самого многоквартирного дома, в том числе на капитальный ремонт. Поэтому есть очень хорошие положительные примеры, когда люди в виде взноса на капитальный ремонт получают доход от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома.
Людмила Ширяева, ведущая: А управляющая компания должна сама как-то в квитанциях указывать?
Владислав Воронков, юрист: Это делает либо управляющая организация, либо ТСЖ, либо иное полномочное лицо. Да, это будет отдельно, это не строчка в вашей квитанции, а отдельный учет, куда будут поступать денежные средства. Это может быть отдельный счет, либо счет управляющей организации. Такие примеры тоже есть. Денежными средствами в последующем распоряжаются собственники. Могут заплатить вознаграждение за организацию этого процесса.
