В гостях у программы «Утро в Петербурге» Ольга Муза, специалист по ипотеке.
Тимофей Зудин, ведущий: Поговорим о донорстве. Но не о таком благородном явлении, как сдача крови, а о другом, которое тоже ставит своей задачей помощь людям, часто родным и близким, но при этом может таить множество подводных камней.
Мария Новикова-Охонская, ведущая: Речь о донорстве ипотеки – ситуации, когда родители несовершеннолетних детей, попадающие под условия семейной ипотеки, помогают оформить заём другому человеку и становятся созаёмщиком. Просто ли оформить такую сделку, какие есть тонкости?
Тимофей Зудин, ведущий: Допустим, у меня детей нет или они выросли, и я не подпадаю под условия семейной ипотеки. Оказывается, я могу обратиться к родственникам или знакомым, у которых дети есть, и закон подобного не запрещает.
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Зачастую такая ипотека называется донорская. К ней прибегают люди, у которых нет детей младше семи лет. Они обращаются к родственникам или знакомым, у которых есть дети этого возраста, и пользуются их правом на семейную ипотеку. Семейная ипотека дается один раз, то есть человек, выступивший донором, лишается возможности использовать это право повторно, если у него не появятся ещё дети. Сейчас многие банки разрешают использовать донорскую ипотеку – по сути, можно взять льготную программу под 6%.
Мария Новикова-Охонская, ведущая: А как юридически оформляется объект? На кого записывается квартира – на родителей ребёнка, у которых есть право, или на того, кто собирается за неё платить?
Тимофей Зудин, ведущий: В каком статусе этот человек выступает в ипотечном договоре?
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Донор обязательно выступает созаёмщиком в кредитном договоре. Обязательным условием является выделение доли – минимум 6 квадратных метров. У разных банков могут быть свои требования, иногда доля увеличивается. Пока не погашен кредит, донор сохраняет право на свою часть. А как стороны поступят дальше – это уже их личные договоренности после полного погашения кредита.
Тимофей Зудин, ведущий: Насколько это временные затраты для донора? Нужно ли присутствовать на сделке, ехать в банк, или можно оформить доверенность?
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Большинство сделок сейчас проходит онлайн, дистанционно. Но есть банки, где требуется присутствие и заёмщика, и созаёмщика. Созаёмщик несёт такую же ответственность, как и заёмщик: если тот не платит, обязательства переходят на созаёмщика.
Мария Новикова-Охонская, ведущая: То есть ответственность очень серьезная – нужно хорошо подумать, кому ты доверяешь и с кем связываешься.
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Да, именно так.
Мария Новикова-Охонская, ведущая: Вы сказали, что нужно выделить долю. Если человек просит об услуге возмездно или безвозмездно, что потом делать с этой долей?
Тимофей Зудин, ведущий: Эти 6 метров на каждого члена семьи или нет?
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Если созаёмщик один, то 6 квадратных метров выделяются ему. Бывают случаи, когда банки разрешают использовать материнский капитал других людей как первоначальный взнос.
Мария Новикова-Охонская, ведущая: То есть квартиру покупает один человек – друг семьи, а материнский капитал даёт семья.
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Да, донор может использовать свой материнский капитал в качестве первоначального взноса для основного заёмщика.
Тимофей Зудин, ведущий: Тогда нужно выделять доли ещё и на детей.
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Да, доли детям тоже выделяются. Некоторые банки требуют это сразу, другие – только после вступления в собственность.
Тимофей Зудин, ведущий: А что происходит с этими долями после выплаты ипотеки?
Ольга Муза, специалист по ипотеке: После выплаты ипотеки стороны решают между собой – без участия банка или застройщика.
Мария Новикова-Охонская, ведущая: А закон как-то защищает стороны? Ведь отношения могут измениться за 20 лет.
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Конечно, могут. Донор может выкупить свои шесть метров, но ни банк, ни агент, ни брокер повлиять на это не могут.
Мария Новикова-Охонская, ведущая: Какие есть риски для сторон в такой системе?
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Созаёмщик несёт те же риски, что и заёмщик: полную ответственность по кредитному договору.
Тимофей Зудин, ведущий: Что произойдет, если заёмщик перестанет платить по договору?
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Банк будет взыскивать долг с созаёмщика.
Тимофей Зудин, ведущий: Либо квартира уйдет на продажу?
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Да, банк может забрать объект, выставить его на аукцион и продать.
Мария Новикова-Охонская, ведущая: Что можно прописать в договоре, чтобы защитить стороны и заемщика, и донора?
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Не все банки позволяют добавлять дополнительные пункты в кредитный договор – многое зависит от политики банка.
Тимофей Зудин, ведущий: Можно ли оформить дополнительные документы между собой?
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Да, между собой можно.
Мария Новикова-Охонская, ведущая: Что стоит туда внести, чтобы защитить обе стороны?
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Пока не погашен кредит, созаёмщик несет такую же ответственность, как и заёмщик. Поэтому любые договоренности должны учитывать это.
Тимофей Зудин, ведущий: В каких случаях вы бы вообще рекомендовали прибегать к такой сделке?
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Часто родители помогают детям: оформляют квартиру на себя, если ребёнок не платежеспособен, а у него есть маленький ребёнок. Родители берут на себя ответственность, а ребёнок выступает донором – в семье это проще. Но если речь о посторонних людях, риски очень высоки, ведь неизвестно, как дальше сложатся отношения. Ни застройщик, ни банк на это повлиять не могут.
Тимофей Зудин, ведущий: То есть заёмщик может просто перестать платить, и ответственность полностью ляжет на созаёмщика.
Ольга Муза, специалист по ипотеке: Да. У него останутся только 6 квадратных метров, а платить он будет за другого человека, которому доверился.
