Владельцы жилья, предпочитающие получать доход от аренды неофициально, все чаще попадают в зону внимания налоговой службы. Благодаря современным технологиям и межведомственному обмену данными ФНС способна выявить практически любую «теневую» сделку. О том, как работает система, какие штрафы грозят нарушителям и как узаконить свои доходы.

Как сообщает «Мойка78», объем нелегального рынка аренды в России остается внушительным — речь идет о миллиардах рублей, ежегодно уходящих от налогообложения. Однако государство планомерно закрывает каналы ухода от налогов. У ФНС имеется ряд средств для выявления нарушителей.

Одним из главных сигналов служат банковские переводы. Регулярные поступления на карту примерно в одни и те же даты и одинаковыми суммами от одного и того же плательщика автоматически анализируются системами. Второй важный источник — данные Росреестра. Если у человека оформлено несколько объектов недвижимости, это становится основанием для проверки их фактического использования. Активно используются и роботы, сканирующие сайты объявлений на предмет совпадений по номерам телефонов. И, наконец, сигнал может поступить от соседей, арендаторов, участкового или управляющей компании. Любой из этих поводов способен инициировать проверку, в ходе которой налоговая запрашивает выписки и договоры.

Если вина доказана, арендодатель получает не только требование доплатить налог (13% для физических лиц и до 22% при высоком доходе), но и пени, а также штраф. Его размер варьируется: 20% от недоимки, если умысел не доказан, и 40% — если доказан. При систематическом уклонении от уплаты налогов и крупных суммах недоимки (свыше 2,7 млн рублей за три года) предусмотрена уголовная ответственность по статье 198 УК РФ. Наказание — штраф до 300 тысяч рублей, принудительные работы или лишение свободы до года.

Отдельные риски возникают при сдаче жилья мигрантам. Непостановка иностранного гражданина на миграционный учет грозит административным штрафом, а повторные нарушения могут повлечь уголовные последствия по статье о фиктивной регистрации.

Надежный способ избежать проблем — зарегистрироваться в качестве самозанятого. Это дает возможность платить налог по сниженной ставке (4% при сдаче физическому лицу и 6% — юридическому), не подавать декларацию и не платить обязательные страховые взносы. При регистрации предоставляется налоговый вычет в 10 тысяч рублей. Однако есть ограничения: годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей, а сдавать можно только жилые помещения — апартаменты для этого режима не подходят.

Легальный статус защищает и самого владельца: в случае конфликта с арендатором официальный договор становится весомым доказательством в суде.

Подать жалобу на соседа, сдающего квартиру без договора, можно через сайт ФНС, лично в отделении или заказным письмом. К заявлению стоит приложить доказательства: распечатки объявлений, фото и видео смены жильцов. Альтернативный вариант — обращение к участковому, особенно если арендаторы нарушают покой, или в управляющую компанию, которая обязана передать информацию в полицию и налоговую.

Ранее телеканал «Санкт-Петербург» сообщал, что пока стоимость новостроек в Петербурге продолжает расти, рынок аренды демонстрирует обратную тенденцию. За первое полугодие 2026 года цены на съемное жилье в Северной столице снизились на 3,1%. Причина — кратный рост предложения на фоне стабильного спроса.