Спрос падает, а цены растут. Такая ситуация сейчас на рынке апартаментов.

По данным исследовательской компании Nikoliers, за последние полгода продажи номеров упали в 3 раза. А стоимость юнитов тем временем прибавила 40%. 

Виктория Соболева – рантье почти с десятилетним стажем. Сейчас управляет 80 объектами. Половина апартаменты,  другая – квартиры. И везде почти стопроцентная загрузка. По словам Виктории, инвестировать в недвижимость можно смело.

«Надо выбирать то, где бьются цифры. Ну, то есть нам всегда нужно знать, сколько мы вложим, сколько мы оставим на ремонт. И сколько мы по итогу года сможем заработать. Исходить уже из этого. Потому что есть недооцененные квартиры, они тоже могут хорошо сдаваться. Есть недооцененные апартаменты – их тоже можно классно купить. И получить хороший процент загрузки», – объяснила Виктория Соболева.

«Хороший процент» в спальных районах будет при долгосрочной аренде, а в центре – лучше сдавать посуточно. Во втором случае владельцу придется самостоятельно искать гостей, а также полностью заниматься заселением, выездами и уборкой номеров. Взять эти обязанности на себя готовы управляющие компании за процент «чистой прибыли», как правило, до четверти.

«Представим себе ситуацию самую плохую: что номер ваш не сдается, не знаю, 2 месяца. Коммунальные платежи же все равно капают, так же, как и в квартирах, и в жилой недвижимости. Но вы их платить не должны. То есть все вычитается из вашего будущего дохода. Понятно, что уже за определенный срок может скопиться приличная сумма. Но в целом, своих «живых» денег вы на это тратить не должны», – сказала заместитель директора центра инвестиций управляющей компании Яна Васильева.

Сейчас стоимость квадратного метра в апартаментах – 240 тысяч рублей. А площадь новых юнитов – чуть более двадцати метров. То есть порог входа на рынок в теории около 5 миллионов. На практике обычно получается больше. 

«Около 6,5 миллиона рублей. Это апартаменты комфорт-класса. Вне центральных локаций. Средний метраж примерно 30-35 метров. Все, что сейчас доступно. Потому что нужно понимать, сразу же вымываются ликвидные лоты. Ликвидные лоты – это, как правило, студии. Студии в среднем от 25 до 35 метров – это самый ходовой продукт», – отметила заместитель директора департамента консалтинговой компании Евгения Тучкова.

Снижения цен эксперты не ожидают. Говорят, нет предпосылок. Хотя спрос остается на низком уровне – за первые полгода 2022-го в Петербурге продано чуть более 900 апартаментов, это в 3 раза меньше результата первых шести месяцев 2021 года. При этом растет предложение – уже 16 апарт-комплексов введено в эксплуатацию с начал года. На подходе еще 19.

«По нашему мнению, падение спроса носило кратковременный характер и наблюдалось в результате повышения ключевой ставки Центральным банком и оттока инвестиционных средств на депозиты. В настоящий момент ставка снижена, ипотека подешевела, инвестиционные средства вернутся на рынок», – добавила директор департамента исследований рынка исследовательской компании Алена Волобуева.

Срок окупаемости апартаментов раньше был 11 лет. Сейчас из-за роста цен увеличился до 13. Аналитики говорят о средней доходности 8% в год. А еще о том, что недвижимость в принципе всегда дорожает. И что апартаменты – пока довольно доступный и понятный способ для инвестирования. На них также дают ипотеку, хотя и без льготного финансирования, и сама схема более осязаемая в отличие, скажем, от биржи.

Фото и видео: телеканал «Санкт-Петербург»